Incitatif spécial pour les acheteurs de biens immobiliers: un passeport étranger

Ce «visa en or» comportait le droit de demander éventuellement un passeport espagnol, et donc de l’Union européenne, le genre de bonus qui attire un nombre croissant d’investisseurs dans l’immobilier haut de gamme.

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Lorsque Natalia Yavorska et son mari ont envisagé pour la première fois d'acheter une retraite de vacances dans un endroit plus chaleureux que leur patrie ukrainienne, ils ont été attirés par les îles Canaries.

En 2012, après des vacances dans l'archipel espagnol, ils ont rêvé d'atterrissage sur la côte sud-ouest de l'île de Ténérife. Si les attraits initiaux étaient les terrains de golf et la vue sur l'océan, l'accord a été scellé par un extra spécial fourni avec leur achat.

«Le fait que nous puissions obtenir un visa de résidence espagnol en achetant un bien immobilier était très important et cela en a facilité la décision», a déclaré Mme Yavorska, une ancienne banquière âgée de 60 ans originaire d'une ville proche de Kiev.

Ce «visa en or» comportait le droit de demander éventuellement un passeport espagnol, et donc de l’Union européenne, le genre de bonus qui attire un nombre croissant d’investisseurs dans l’immobilier haut de gamme.

Jadis considérée comme une pratique légèrement douteuse, le commerce des visas pendantes et de la citoyenneté devant de riches investisseurs est devenu une stratégie marketing plus courante et, dans certains cas, extrêmement fructueuse.

Mme Yavorska et son mari, Alexander Yavorski, propriétaire d'une entreprise d'importation de produits pharmaceutiques en Ukraine, s'inquiétaient de la stabilité politique dans leur pays et considéraient le droit de vivre dans l'Union européenne comme un «type d'assurance».

"Quelque chose peut toujours arriver entre la Russie et l'Ukraine, alors si vous avez la chance d'avoir un visa ou un deuxième passeport dans votre tiroir, vous seriez stupide de ne pas le prendre", a-t-elle déclaré.

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Selon une étude menée par Henley & Partners, un cabinet d'avocats britannique spécialisé dans l'aide aux personnes cherchant de tels programmes, Journal Assurance a indiqué que jusqu'à présent, au moins 14 pays proposent des visas ou des passeports aux étrangers qui achètent des biens immobiliers. Le Monténégro sera bientôt le 15ème et le territoire britannique d'outre-mer d'Anguilla a l'intention de faire de même.

De nombreux autres pays, y compris les États-Unis et 20 des 28 membres de l'Union européenne, offrent des visas de résidence, qui peuvent souvent conduire à des passeports, aux étrangers disposés à investir dans des activités non commerciales. Ces pays pensent que les investissements renforceront leurs économies.

D'autres pays, dirigés par de petites îles des Caraïbes et le Vanuatu, dans le Pacifique Sud, se contentent de vendre un passeport pour seulement 100 000 dollars.

Les analystes disent que les offres de passeports et de résidence sont devenues une grande entreprise, attirant environ 20 milliards de dollars d'investissement par an.

Cette approche transforme le haut de gamme des marchés immobiliers et redéfinit les finances de certains des plus petits pays, injectant des milliards de dollars dans des économies désespérées pour les fonds.

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Dans le même temps, cette pratique suscite des craintes au Parlement européen et à l’Organisation de coopération et de développement économiques, qui s’emploie à promouvoir la croissance économique dans le monde. Ils craignent que ces programmes ne favorisent le blanchiment d’argent, l’évasion fiscale et la libre circulation des criminels et des terroristes, et permettent également aux riches Russes, Iraniens et Syriens d’échapper aux sanctions économiques.

Huit pays - cinq petits États des Caraïbes, la Turquie et, dans l'Union européenne, Chypre et Malte - remettront les passeports aux acheteurs de biens immobiliers, qui sont généralement tenus de passer peu de temps, voire aucun temps à l'intérieur de leurs frontières.

En décembre, le Brésil a rejoint Dubaï, qui fait partie des Émirats arabes unis, et six pays européens - Chypre, la Grèce, la Lettonie, Malte, le Portugal et l'Espagne - pour étendre les visas de résidence aux acheteurs de biens immobiliers.

Les règles varient pour convertir ces visas en passeports.

Le Portugal impose une période d’attente de cinq ans au cours de laquelle le demandeur ne doit passer qu’une semaine par an dans le pays. L’Espagne et la Lettonie insistent sur une attente de 10 ans. Les Lettons et les Grecs exigent des tests de langue difficiles et plusieurs années de vie réelle dans le pays, et les Lettons insistent pour que les candidats apprennent l'hymne national. Dubaï n'accorde presque jamais la citoyenneté des Émirats arabes unis aux étrangers.

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L’acheteur de passeport pointilleux doit tenir compte du prix, du système fiscal de chaque pays et de la rapidité de sa bureaucratie: la Dominique est le pays le plus rapide à remettre un passeport et la Turquie, le pays le plus lent parmi les pays qui passent directement au passeport.

Les acheteurs de passeports doivent également se demander combien de temps un pays leur demande de passer à l'intérieur de ses frontières et combien de pays leur accorderont un accès sans visa avec leur nouveau passeport. La Grenade, par exemple, offre des passeports qui ont un accès sans visa à la Chine et à la Russie.

Les plus fortunés sont de loin les plus gros acheteurs de visas et de passeports, suivis par les Russes, selon les experts. Il existe également un intérêt croissant parmi les citoyens français désireux d’éviter des impôts élevés sur le revenu et les Britanniques désirant ardemment maintenir leur adhésion à l’Union européenne lorsque ou si leur pays quitte le bloc.

«Je pense qu'il y aura beaucoup d'activité une fois que nous saurons ce qui se passe réellement avec le Brexit», a déclaré Penny Mosgrove, directrice générale de l'agence immobilière haut de gamme Quintessentially Estates.

Les Américains sont intéressés aussi. Au cours des cinq années qui ont précédé avril 2018, 4 327 citoyens des États-Unis ont reçu un visa d’or en Espagne seulement. Les experts affirment que l’appétit des Américains pour les nouveaux passeports et les visas de résidence a deux raisons.

L'une d'elles est que les États-Unis et l'Érythrée sont les seuls pays à taxer les gains mondiaux de leurs citoyens, même s'ils vivent à l'étranger.

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Alex Marino, qui dirige l'une des plus grandes pratiques juridiques en matière d'expatriation au monde pour le droit fiscal Moodys Gartner, a déclaré qu'au dernier trimestre de 2016, lorsque Donald J. Trump avait été élu président, le nombre d'Américains renonçant était renversé leur citoyenneté américaine. Mais le principal moteur, de loin, a-t-il déclaré, "ce sont les finances et les impôts plutôt que la politique".

Peter Vincent, un ancien procureur de l'administration Obama qui supervise désormais la liaison avec le cabinet d'avocats Henley & Partners en matière de sécurité, a déclaré qu'un autre facteur était la sécurité personnelle.

«Il y a des endroits dans le monde où, si votre taxi ou votre bus est arrêté et que vous possédez un passeport américain, il s’agit d’un arrêt de mort», at-il déclaré.

Knight Frank, une société de conseil immobilier britannique présente dans le monde entier, a estimé à la fin de l’année dernière que 36% des personnes ayant un actif net supérieur à 30 millions de dollars avaient un deuxième passeport, contre 34% un an auparavant.

Christian H. Kälin, l'avocat né en Suisse et dirigeant de Henley & Partners, basé au Royaume-Uni, a déclaré que la tendance grandissait également parmi les moins riches.

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Pour les demandeurs de visas ou de passeports de résidence, l'entreprise facture des frais de 20 000 euros environ, pouvant atteindre 500 000 euros, pouvant atteindre 500 000 euros pour des programmes compliqués comme celui de l'Autriche, qui requiert des investissements en biens immobiliers d'au moins 10 millions d'euros. La société a connu une croissance rapide au cours de la dernière décennie et s’est étendue à 30 bureaux à travers le monde.

Charlie Smith, conseiller européen de la société new-yorkaise Concierge Auctions, spécialisée dans les propriétés évaluées à plus de 2 millions de dollars, a déclaré que l'attrait d'un visa était un outil de marketing important. M. Smith a utilisé une tournée récente en Chine et à Singapour pour susciter l'intérêt pour la vente aux enchères de la Villa San Lorenzo, composée de neuf chambres, située à Quinta do Lago, une communauté fermée située dans la région de l'Algarve au Portugal. La propriété était précédemment cotée pour 20 millions d'euros.

M. Smith a déclaré qu'il avait "spécifiquement ciblé" ses bases de données de clients en Chine avec la propriété, car la Chine est le marché le plus puissant pour le programme de visas golden du Portugal. Au cours des 12 derniers mois terminés en février, 4 159 Chinois ont eu recours à ce programme, soit une augmentation de 30% par rapport à l’année précédente et bien devant le Brésil, qui occupe la deuxième place, avec 695 investisseurs.

Certains développeurs font des programmes de résidence une partie intégrante de leurs projets, en adaptant leurs prix et leurs échéances au meilleur moyen de se qualifier pour un visa. Lorsque le cabinet de conseil en immobilier haut de gamme Athena Advisers a organisé une promotion de plusieurs développements portugais dans ses bureaux de Londres en mars, il a invité des promoteurs de Lisbonne à présenter leurs projets et des avocats pour expliquer comment les investissements pouvaient bénéficier du programme de visa doré.

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À propos du vin rouge et des amuse-gueules, une vingtaine d’acheteurs potentiels ont été interrogés à la fois sur les visas dorés, ainsi que sur les rendements potentiels des projets en termes de location et d’investissement.

Sérgio Ferreira, directeur général de la société de développement Coporgest, a expliqué comment un projet de 43 appartements dans le centre de Lisbonne avait été structuré pour tirer le meilleur parti du système de visas.

Le projet, SottoMayor Premium, consiste à rénover un bâtiment du XIXe siècle afin de permettre aux acheteurs de bénéficier d'un seuil de 350 000 €, au lieu d'un investissement minimum normal de 500 000 €.

De manière inhabituelle, certaines ventes d'appartements, dont le prix est compris entre 420 000 et 1,6 million d'euros, ont été présentées comme des véhicules à usage spécifique payant des intérêts conçus dans l'optique du visa.

Dès qu'un investisseur effectue un premier versement de 350 000 €, le délai d'attente de cinq ans pour obtenir un passeport complet commence, bien que l'appartement ne soit peut-être pas achevé avant deux ou trois ans.

João Cunha Vaz, associé principal du cabinet d’avocats Edge, a informé les clients d’Athena du programme de visas et de plusieurs programmes de réduction de l’impôt offerts par le Portugal, y compris l’option «résident non habituel», qui offre une décennie d’allégements fiscaux. attirer les citoyens français et autres étrangers.

Le Brésil est un autre pays qui a récemment mis au point un programme de visas. Dans le passé, beaucoup de ses citoyens ont transféré de l'argent à l'étranger pour obtenir un deuxième passeport. Maintenant, il essaie d'inverser la tendance.

Edouard Barthelemy, directeur d’Athena à Rio de Janeiro, a déclaré que le programme était trop nouveau pour avoir produit des résultats. Mais il est confiant que cela suscitera de l'intérêt pour les propriétés haut de gamme.

Tout le monde n'est pas satisfait de la croissance des programmes de visas.

Les critiques disent que si des pays comme Chypre et Malte récoltent les avantages de la délivrance de passeports, ils offrent en réalité le droit de vivre n'importe où dans l'Union européenne. Et ils disent que de tels programmes peuvent attirer des personnages louches.

Mais d’autres disent que pour obtenir des visas lors de transactions immobilières, il faut par exemple vérifier les antécédents judiciaires, ce qui est un processus beaucoup plus restrictif que le contrôle exercé chaque année par un million de personnes qui se voient remettre des passeports de l’Union européenne par le mariage ou la réunion de leur famille.

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«Quiconque constitue une menace réelle pour la sécurité ou un criminel majeur ne se soumettra pas à cet examen minutieux. Ils ont d'autres moyens d'obtenir un passeport ou d'aller où ils veulent», a déclaré M. Kälin, de Henley & Partners.

Avoir des droits de résidence dans des pays comme Antigua, Chypre et Malte, qui prélève peu d’impôt sur le revenu sur les avoirs étrangers et n’oblige pas l’investisseur à résider dans le pays pendant une période significative.

M. Kälin a joué un rôle clé dans la transformation du commerce des passeports et des visas de résidence en une industrie.

Saint-Kitts-et-Nevis est devenu le premier pays à mettre en place un programme officiel de vente de passeports en 1984, l'année suivant l'indépendance de la Grande-Bretagne.

M. Kälin a proposé au gouvernement de réorganiser le programme, puis a négocié un accord d’accès sans visa pour Saint-Kitts-et-Labrador avec l’espace Schengen de l’Union européenne, une zone comprenant 26 pays sans contrôle des passeports.

Natalia Yavorska avait l’esprit tel qu’elle le souhaitait lorsque son mari et elle ont acheté un terrain aux Canaries. Elle a trouvé de nombreuses demandes de visa «une expérience humiliante où ils veulent des empreintes digitales et des tests médicaux et vous traitent comme un réfugié qui tente de se faufiler à la frontière».

«Un passeport avec un accès sans visa dans beaucoup de pays, c'est tellement mieux», a-t-elle déclaré.

Après Saint-Kitts, le cabinet de M. Kälin a ensuite conseillé à la Grenade et à Antigua sur la façon de concevoir leurs programmes. Il est maintenant conservé par la Moldavie, qui vend des passeports pour 140 000 euros au lieu d’exiger des investissements immobiliers, et Malte.

"Ces programmes ont été extrêmement importants pour ces pays", a déclaré M. Kälin. "Ils ont transformé l'économie de Saint-Kitts, ont été très importants à Antigua et à Malte et ont aidé à sortir Chypre de la crise économique."

L’investissement minimum dans le cadre du programme de visa d’or espagnol est de 500 000 €, qui peut être composé d’un ou de plusieurs achats.

La famille Yavorski a réussi cela facilement en dépensant environ 1 million € pour un terrain où elle a construit une villa de trois chambres donnant sur un parcours de golf et l'océan.

Maria Moreno, responsable des ventes chez Abama Luxury Residences, un développeur des îles Canaries, a déclaré que les visas dorés étaient devenus un outil de marketing précieux pour des projets tels que le sien, où les Yavorski étaient les premiers acheteurs.

«Environ 25% de nos acheteurs proviennent de l'extérieur de l'UE, principalement de Russie, d'Ukraine, du Brésil et des États-Unis. Quatre sur cinq demandent un visa en or», a-t-elle déclaré. Assurance


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